С чем застройщики и покупатели квартир подошли к лету?

Сделок на рынке первичного жилья стало больше, но спрос переместился в массовый сегмент. Тем не менее, «деньги у населения есть», утверждают эксперты.

Источник изображения: Фотобанк Лори

В середине июня уже можно делать выводы о том, с чем застройщики подошли к летнему периоду. Кто-то из девелоперов заявлял о плавном повышении цен, другие анонсировали скидки, некоторые – устраивали различные акции. В то же время, несмотря на возражения участников рынка недвижимости, все чаще звучит мнение об избыточном предложении новостроек – спрос за ним не успевает. Так что же все-таки происходит с ценами на жилье? Какие тренды наблюдаются на рынке недвижимости? Эти вопросы мы задали участникам рынка недвижимости.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«По количеству сделок стало больше, но их суммы снизились, так как спрос переместился в массовый сегмент»

- Расскажите, с чем застройщики Москвы и области пришли к началу летнего сезона?

К началу лета на рынке новостроек массового сегмента по-прежнему наблюдается рост предложения. Если в 2013 году объем предложения в массовом сегменте по отношению к предыдущему году вырос на 12%, в 2014 – на 34%, то в 2015 – на 80%. За I квартал 2016 года этот показатель уже увеличился на 7,9%. В мае стартовали официальные продажи в ЖК «Парк Легенд» от ГК «ТЭН» и в ЖК «Поколение» от ФСК «Лидер». Также открылось бронирование в ЖК комфорт-класса «Петра Алексеева» и комплексе бизнес-класса «Дом на Вавилова» группы INGRAD. Начались продажи в комплексах апартаментов «Большевик» на месте одноименной фабрики и в лофт-проекте «Студия 12». Между тем, появляются новые предложения в комплексах, в которых продажи уже начались раньше. Стартовали продажи в корпусах второй очереди в ЖК «Ботанический сад» и в ЖК «Green Park» (Группа «ПИК»). То есть, несмотря на нестабильную экономическую ситуацию, рынок пополняется новыми предложениями.

- Что происходит сейчас с ценами на новостройки?

Если говорить о ценах, то динамика по-прежнему остается отрицательной. К началу текущего года снижение уже достигло 7,9%. Эта тенденция получила продолжение и в 2016 году. К настоящему времени новостройки массового сегмента потеряли в цене еще 5%, и сейчас средняя стоимость квадратного метра составляет 143 тыс. рублей. Среднемесячный темп сокращения цен достигает примерно 1,5%.

При этом отмечу, что на рынке наблюдается разнонаправленная тенденция. В наиболее ликвидных проектах с оптимальным сочетанием цены и качества спрос растет. Поэтому в данных объектах застройщики постепенно повышают стоимость квадратного метра. Соответственно, в проектах, где темпы реализации «буксуют», мы видим снижение цен и дисконтные акции.

- Какие тренды наблюдаются на первичном рынке?

Большинство тенденций, которые мы наблюдаем с начала года, получили логическое развитие в мае. Во-первых, это жесткая конкурентная борьба между застройщиками. На ее фоне в некоторых новостройках появились значительные скидки в 20%. Впрочем, это скорее тревожный сигнал, потому что такие проекты могут превратиться в своего рода финансовые «пирамиды».

Во-вторых, это рост числа сделок по сравнению с прошлым годом. Важно отметить, что май, который традиционно считается не самым «урожайным» для девелоперов, в 2016 году изменил свою «репутацию». В этом месяце было зарегистрировано 2 482 ДДУ, что больше, чем в мае 2015 года, на 59%. При этом по отношению к апрелю число ДДУ снизилось только на 48 сделок.

Число ипотечных сделок также резко выросло по сравнению с маем прошлого года (43%). При этом по сравнению с апрелем число таких сделок увеличилось на 18%. Причем именно в мае было выдано самое большое число ипотечных кредитов с начала 2016 года – 3 634. Последний рекорд был отмечен в марте (3 584), а январь стал самым провальным не только в первом полугодии текущего года, но и по сравнению с аналогичными месяцами 2013-2015 гг. – (1 595).

Тем не менее, обращаю внимание, что речь идет всего лишь о числе сделок, а не о стоимостном объеме. Да, по количеству сделок стало больше, но суммы сделок снизились, так как спрос переместился в массовый сегмент. Покупатели приобретают самые бюджетные варианты с наименьшим метражом, поэтому суммарный объем спроса все же ниже докризисного. Именно поэтому рост числа сделок пока не вызывает роста цен на рынке.

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development:

«Запаса для ценовых маневров у застройщиков попросту не осталось»

О ситуации, сложившейся на рынке к началу лета, и о ценах на новостройки:

Уже на протяжении трех месяцев мы наблюдаем стабильный, но не самый активный рынок. Застройщики придерживаются гибкой ценовой политики, сохраняя скидки и акции из месяца в месяц. Покупатели же продолжают «гулять» от проекта к проекту, мониторя рынок. Делать окончательный выбор при этом они не торопятся. Тем не менее, среди конкурентов наш проект «Новый Зеленоград» выгодно отличается высокой стадией строительной готовности. Одним из главных критериев выбора становится высокая динамика строительства. В мае мы получили огромное количество запросов на посещение площадки в рамках ежемесячно проводимых нами экскурсий. Это значит, что потенциальный спрос на рынке есть и клиенты следят за интересующими их объектами. Данный факт внушает оптимизм, ведь это признак того, что население имеет деньги, которые рано или поздно будут инвестированы в актив, и скорее всего в недвижимость.

О трендах на первичном рынке:

Сегодня на рынке недвижимости формируется отложенный спрос, который подогревается все новыми и новыми скидками от застройщиков. Все это создает общее настроение того, что впереди нас ждет снижение цен и ставок по ипотеке. Однако для таких ожиданий, по сути, отсутствуют какие-либо основания. Ведь средняя маржинальность многих подмосковных проектов уже находится на уровне 10-15%. Поэтому запаса для ценовых маневров попросту не осталось. Однако не все клиенты это понимают и продолжают ждать. «Масло в огонь» добавило заявление Сбербанка о снижении ставок по потребительским кредитам. Того же покупатели ждут и на первичном рынке жилищного кредитования. Однако возникают большие сомнения, пойдет ли Сбербанк на снижение процентов по ипотеке. Во-первых, он не участвует в каких-то дополнительных совместных программах с застройщиками по снижению ипотечной ставки. Во-вторых, Сбербанк не готов работать в индивидуальном порядке с девелоперами, которых он не кредитует. Иными словами, если у застройщика нет проектного финансирования от Сбербанка, то ни на какие преференции по дополнительному снижению процентов по программам жилищного кредитования для клиентов надеяться не приходится. Однако если что-то изменится, то это станет более комфортным для рынка и застройщиков в том числе.

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»:

«Общее мнение о том, что застройщикам приходится выживать из-за сильно упавшего спроса, не соответствует действительности»

О ситуации, сложившейся на рынке к началу лета, и о ценах на новостройки:

К летнему сезону в районе Новые Ватутинки мы пришли со стабильным спросом, который позволил нам в начале июня планово повысить цены на 1,5%. В отличие от наших конкурентов, в Новых Ватутинках скидки не предоставляются, поскольку продажи идут и так хорошими темпами. Стоит понимать, что общее мнение о том, что спрос упал настолько, что застройщикам приходится буквально «выживать», не соответствует действительности. Данный тезис характеризует откровенно непродуманные проекты с завышенными ценами, которые продавались только на растущем рынке. Но кризис расставил все по своим местам. Покупатели внимательно взвешивают все за и против, посещают перед покупкой десятки объектов, прежде чем сделать окончательный выбор. В результате они совершают осознанный шаг, предпочитая преимущественно жилье в высокой стадии с отделкой и развитой инфраструктурой.

О трендах на первичном рынке:

Тренд последних месяцев – увеличение требований со стороны клиентов. Причем особое внимание стало уделяться именно инфраструктуре. По всей видимости, ожидания покупателей меняются, в этом я вижу только плюсы. Если раньше клиенты считали «шикарной» инфраструктуру, включающую пару детских садов и школ со спортивными площадками, то теперь к обязательным объектам с точки зрения минимальных потребностей также относятся поликлиника, физкультурно-оздоровительный комплекс, стадионы, торговые центры. И даже если все это заявлено в планах проекта, то покупателей уже не устраивают сроки «через 2-3 года». Они хотят жить здесь и сейчас. И такой подход только «дисциплинирует» девелоперов. Ужесточение выбора объекта повышает конкуренцию среди них. А это, в конечном счете, ведет к улучшению качества продукта.

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс»:

«Главный тренд на рынке – повышение уверенности у покупателей недвижимости, они дождались «дна» и перешли к активным действиям»

О ситуации, сложившейся на рынке к началу лета, и о ценах на новостройки:

Летний сезон застройщики Москвы и области встречают во «всеоружии»: в 90% проектах предлагаются скидки, а снижение цен и бюджета покупки по-прежнему остаются главными трендами. Однако это касается далеко не всех проектов: в наиболее ликвидных проектах цены растут. В частности, в нашем проекте «Кварталы 21/19» плановое повышение цен произошло 6 июня. Причем мы эту цифру не корректировали в сторону понижения из-за каких-то опасений. В июне мы планируем реализовать 3,5 тысячи квадратных метров жилья – это показатель, сопоставимый с уровнем продаж такого «горячего» для рынка недвижимости месяца, как декабрь.

О трендах на первичном рынке:

На мой взгляд, главный тренд на рынке – это повышение уверенности у покупателей недвижимости. С одной стороны, покупатель видит стабилизацию экономической ситуации (а именно – валютных курсов и цен на нефть), а с другой – плавное снижение цен на недвижимость. В этих условиях многие люди посчитали, что стоимость квадратного метра достигла «дна», и перешли к активным действиям. Поэтому наметилась тенденция роста спроса.

Что касается нашего проекта «Кварталы 21/19», то май для нас является знаковым месяцем, так как у нас стартовали официальные продажи. И на примере нашего проекта также могу подтвердить, что по сравнению с периодом бронирования число заявок не уменьшилось, а остается стабильным. По выходным мы проводим в среднем по 40 просмотров. Таким образом, больших проблем со спросом мы пока не наблюдаем.

Специалисты агентства недвижимости «Азбука Жилья»:

«Во второй половине 2016 года ожидается дальнейшее плавное снижение средневзвешенных цен на новостройки в пределах «старой» Москвы»

О ситуации, сложившейся на рынке к началу лета, и о ценах на новостройки:

По данным компании «Азбука Жилья», уровень средневзвешенной цены в границах «старой» Москвы по итогам мая 2016 года составил 203,4 тыс. руб./кв. м (без учета элитных объектов). Это на 2,2% ниже уровня апреля 2016 года и на 9,8% и 4,3% ниже уровня мая и декабря 2015 года, соответственно.

Если сравнивать уровень средневзвешенной цены помесячно, то с начала 2015 года специалистами нашей компании отмечается отрицательная динамика: уровень средневзвешенной цены плавно сокращался и достиг своего минимума в мае 2016 года. Относительно декабря 2014 года сокращение составило 11,5%. Такое изменение средневзвешенной цены характеризирует основной тренд, наблюдающийся сейчас на первичном рынке жилья: увеличение объема предложения более доступного ценового сегмента – комфорт-класса и развитие бывших промзон в рамках строительства объектов жилого и коммерческого назначения.

В границах Московской области уровень средневзвешенной цены по итогам мая 2016 года составил 78,6 тыс. руб./кв. м, что в свою очередь на 0,2% ниже уровня апреля 2016 года и на 1,2% и 1,4% ниже уровня мая и декабря 2015 года соответственно.

О трендах на первичном рынке:

Основной тенденцией развития рынка недвижимости «старой» Москвы во втором полугодии 2016 года будет продолжение увеличения доли массового сегмента новостроек. В продажу выйдут новые проекты эконом и комфорт-классов. Основными локациями выхода новых проектов также будут территории старых промышленных зон, подвергнутых реновации. Как следствие данной тенденции – во второй половине 2016 года ожидается дальнейшее плавное снижение средневзвешенных цен на новостройки в пределах «старой» Москвы.

Тренд развития рынка недвижимости Московской области в целом продолжит траекторию прошлых лет – здесь будет сохраняться максимальный объем предложения, вызванный выходом в течение последних лет огромного количества новых проектов (объем предложения с 2010 по 2015 год, несмотря на передачу части территории МО в 2012 году, вырос примерно в 2,4 раза). Из-за значительного перекоса в сторону предложения застройщикам и дальше придётся предлагать низкие цены. Однако дальнейшего снижения цен уже не будет – из-за удорожания стройматериалов и себестоимости строительства.

Возможность увеличивать цены в таких условиях есть лишь у небольшого числа застройщиков, которые, с одной стороны, демонстрируют низкий уровень риска приобретения квартир, а с другой – привлекают высоким качеством ЖК, темпами строительства, удобным расположением и социальной инфраструктурой.

В долгосрочной перспективе специалистами компании «Азбука Жилья» все же прогнозируется снижение объемов предложения на рынке новостроек Московской области, который будет следствием введения моратория со стороны правительства Московской области на новое строительство в ряде крупных городов ближнего Подмосковья, введенного в феврале 2016 года. Однако, учитывая высокую инертность реагирования рынка на принятые решения, последствия данного моратория станут очевидными после конца 2016 года, начиная со второй половины 2017 года.