Новостройки ЮАО. Противоречивый юг: людный и промышленный, но доступный и «зелёный»

Стоимость квартир в строящихся проектах округа начинается от 4 млн рублей, апартаментов – от 3,4 млн.

Новостройки ЮАО. Противоречивый юг: людный и промышленный, но доступный и «зелёный»

Источник изображения: Фотобанк Лори

Традиционно южные районы Москвы не принято относить к числу престижных – транспортные проблемы и обилие промзон делают этот округ не самым желанным местом у покупателей недвижимости. Тем не менее, ЮАО не лишён и преимуществ: здесь довольно много зелёных территорий, ряд районов имеет выход к воде. Постепенно меняет облик округа и активная реорганизация бывших промзон, где вырастают современные жилые кварталы. Портал MetrPrice.ru узнал у экспертов рынка недвижимости, где в ЮАО сегодня строятся самые интересные проекты и какой район лучше выбрать для проживания.

На каждый парк – по промзоне

У каждого округа Москвы на рынке недвижимости имеется своя давно сложившаяся репутация: например, ЮЗАО – это округ университетов и парков, а ЮВАО – «тёмное пятно» на экологической карте столицы. С другой стороны, находящийся между ними ЮАО имеет далеко не столь однозначную характеристику.

Прежде всего, этот округ лидирует по количеству жителей – по данным на 1 января 2015 года здесь проживает 1 760 813 человек. «Минусом округа считается высокая плотность населения (на 20% выше, чем в среднем по Москве), – отмечает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Георгий Новиков. – Прежде всего, это связано с тем, что здесь в основном строят масштабные проекты массового сегмента».

Одним из слабых мест ЮАО является его сложная экологическая обстановка. Примерно 22% территории округа (2,3 тыс. га) занимают промышленные зоны. «Среди них – «Нагатинский затон», «ЗиЛ», «Бирюлево», «Варшавское шоссе», «Павелецкая» и др., – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Традиционно промзоны ассоциируются у населения с неблагоприятной экологией, что в целом и портит репутацию района». Определённую опасность для экологии округа представляют мусоросжигательный завод и ТЭЦ -26 в Западном Бирюлёве, указывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», отмечая, что при всём при этом ЮАО занимает третье место среди округов Москвы по площади зелёных насаждений: здесь находятся парки Царицыно и Коломенское, Бирюлёвский дендрарий, крупнейший пруд Москвы – Борисовский, а также часть Битцевского лесопарка и многочисленные островки зелени вдоль изгибов Москвы-реки. В общей сложности на зелёные зоны в округе приходится около 20% территории, отмечает Георгий Новиков («МИЭЛЬ-Новостройки»).

ТЭЦ-26 в Бирюлёве Западном. Источник: фотобанк Лори

Самые чистые районы. К числу наиболее экологически благополучных районов эксперты относят Орехово-Борисово Южное, Орехово-Борисово Северное, Царицыно, Нагатино-Садовники, Нагатинский затон. В частности, половину территории последнего занимает зелёная зона, район имеет протяжённый выход к воде.

«Одним из несомненных плюсов ЮАО можно считать завершение плана по сносу пятиэтажек, в проекте также значится реконструкция более современных домов. То есть, в отличие от других округов Москвы, здесь гораздо меньше ветхого и требующего капитального ремонта и реконструкции жилья», – замечает Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

«В целом, достоинства и недостатки ЮАО уравновешивают друг друга, – подводит итог Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Высокая плотность населения ухудшает транспортную доступность и ситуацию с парковочными местами, однако, Южный округ идёт первым после ЮВАО по доступности жилья».

Музей-заповедник "Царицыно". Источник: фотобанк Лори

Районная мозаика: где-то не хватает метро, но с инфраструктурой порядок

Обширная территория ЮАО, простирающаяся от Садового кольца до МКАД, включает самые разные районы – от престижного Донского до классического спального Бирюлёва Восточного. Объединяет их одно – все они хорошо обеспечены магазинами, школами, детсадами, поликлиниками и другими инфраструктурными объектами. На общем благополучном фоне в этом плане выделяются районы Москворечье-Сабурово, Орехово-Борисово Северное, Орехово-Борисово Южное и Чертаново Северное, говорит Мария Литинецкая.

Главные транспортные артерии округа – Варшавское и Каширское шоссе, проспект Андропова, а также три линии метро (Серпуховско-Тимирязевская, Замоскворецкая и Каховская) – в целом сносно справляются с пассажиропотоком, однако в условиях постоянно растущей нагрузки наиболее благополучными остаются районы, приближённые к центру: Донской, Даниловский, Нагатино-Садовники, Нагатинский затон, Нагорный.

Удалённые районы в этом отношении, конечно, им уступают, но у них есть свои плюсы, говорит Марина Толстик («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»). «В Северном Чертаново хороший жилой фонд, удачная планировка застройки. На территории районов Западное и Восточное Бирюлево, расположенных вплотную к МКАДу, нет метро, что создает некоторые трудности для местных жителей, но зато хорошо развита сеть наземного транспорта. В тоже время доступные цены на жилье позволяют семьям со скромным доходом приобрести в Бирюлево более комфортную квартиру», – рассказывает эксперт.

Квартиры от 4 млн рублей, апартаменты – от 3,4 млн

По словам руководителя департамента аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерины Артемовой, значительная часть новостроек ЮАО относится к комфорт-классу – они занимают 64% в общем количестве корпусов, 22% предложения приходится на проекты бизнес-класса. Проектов эконом-класса в округе не так много – это ЖК «На ул. Маршала Захарова» и ЖК «Варшавское шоссе, 141», а на элитные проекты приходится менее 1% от общего предложения.

По данным «Метриум Групп», всего в округе сегодня реализуется 78 строящихся комплексов жилья и апартаментов. Среди них особо можно отметить ЖК «Ривер Парк» – городской квартал комфорт-класса в Нагатинском затоне. Три корпуса проекта уже готовы, еще три находятся в активной стадии строительства. «Кроме того, весной 2016 года ожидается старт продаж третьей очереди проекта с самыми видовыми квартирами, в том числе с террасами», – сообщает Лариса Швецова (ООО «Ривер Парк»). Среди преимуществ объекта – уникальная инфраструктура, которая должна появиться здесь в ближайшем будущем: прогулочная набережная протяженностью около 1,5 км, природно-озеленённая территория «Бульвар вдоль Нагатинского рукава и Нагатинского затона» площадью почти 3 га. Стоимость однокомнатных квартир в проекте начинается от 5,9 млн рублей, двухкомнатных – от 8 млн рублей, трехкомнатных – от 12,4 млн рублей.

ЖК «Ривер Парк»

Другой заметный объект в округе – жилой комплекс бизнес-класса «ЗИЛАРТ», который строится на территории бывшей промзоны ЗИЛ в Даниловском районе. «Проект еще на стадии возведения фундамента, но уже настолько известен, что в рекламе, похоже, не нуждается, – говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Близость к ТТК, станции метро «Технопарк» обеспечивают ЖК «ЗИЛАРТ» отличную транспортную доступность. Парк Нагатинская пойма и набережные Москвы-реки позволяют забыть о шуме крупных магистралей, проходящих поблизости». Однокомнатная квартира площадью 44 кв. м обойдётся здесь в 7,7 млн рублей.

ЖК «ЗИЛАРТ»

Доступными ценами отличается МФК «Ясный» на Каширском шоссе, который планируется ввести в эксплуатацию в III квартале 2018 года. Стоимость «однушек» в проекте начинается от 4,8 млн рублей, апартаменты потребуют бюджета в 3,4 млн рублей. Несмотря на удалённость от центра («Ясный» находится в 1 км от МКАД), проект обладает неплохой транспортной доступностью – в 1,2 км находится станция метро «Домодедовская».

Наиболее доступным предложением в формате квартир может считаться студия площадью 25,3 кв. м в ЖК «На ул. Маршала Захарова» – её можно приобрести за 4,05 млн рублей. Чуть дороже – за 4,3 млн рублей – стоит квартира-студию площадью 22,3 кв. м в ЖК «Варшавское шоссе, 141». Стоимость однокомнатной квартиры с метражом 34,1 кв. м здесь составляет 5,2 млн рублей.

ЖК «Варшавское шоссе, 141»

«В северной части округа, ближе к центру, есть и элитная недвижимость, – говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Например, «Клубный дом на Серпуховском валу». Он располагается в западной части Даниловского района между станциями метро «Тульская» и «Шаболовская» в 2 км от Садового кольца. Это восьмиэтажное строение на 38 квартир со стоимостью предложения от 12,8 до 24,3 млн рублей».

Проблемные точки

В ЮАО сегодня насчитывается несколько девелоперских проектов, где наблюдаются отклонения от графика строительства. По словам Георгия Новикова («МИЭЛЬ-Новостройки»), наиболее проблемным проектом в ЮАО можно назвать мкр. «Царицыно», так как по многим корпусам сроки сдачи здесь задерживались более чем на год. Согласно последним данным, строительство «Царицыно» будет завершать группа компаний «Интеко».

«Ну и однозначный долгострой – дом в Северном Чертаново (Балаклавский проспект, корп. 2АБВ) компании СУ-155. Объект планировали сдать в конце 2013 года, а строительство ведется до сих пор», – говорит эксперт.

Перспективы округа: отечественный «Диснейленд», дороги и активное строительство

Говоря о характеристиках ЮАО, эксперты высказывают мнение, что в скором будущем его репутация может серьёзно измениться – у московских властей большие планы по развитию этой территории.

В 2018 году в Нагатинской пойме планируют открыть первый в России детский парк развлечений под названием «Остров мечты» – аналог знаменитого Диснейленда. Рядом появятся бизнес-центры, гостиничный комплекс, кинотеатр, концертный зал, яхтенная школа, многочисленные магазины.

Большие перемены ожидают и транспортную сеть округа. К 2020 году Каховская линия станет частью Второго кольца метро, что позволит пассажирам быстрее перемещаться между радиальными ветками. На Малом кольце Московской железной дороги запланировано строительство шести транспортно-пересадочных узлов: «ЗИЛ», «Автозаводская», «Алма-Атинская», «Шипиловская», «Севастопольский проезд», «Варшавское шоссе», «Чертановская», «Южная».

Пересечение Варшавского шоссе и МКАД. Источник: фотобанк Лори

Запланирована реконструкция значительного участка Каширского шоссе, а также участка Варшавского шоссе от МКАД до Садового кольца. Предполагается построить дорогу вдоль левого берега реки Москвы от Третьего транспортного кольца до проспекта Андропова с мостом через старое русло реки. Южная рокада (юго-западная хорда) будет продлена до Пролетарского проспекта. Три новых боковых дороги могут появиться на пересечении Каширского и Варшавского шоссе, в районе станции метро «Улица Академика Янгеля» появится многоуровневая развязка.

Что же касается промзон, то они в будущем могут оказаться настоящим «козырем» рынка недвижимости ЮАО. «Пока район активно развивается, у потенциальных покупателей еще есть возможность приобрести жилье в одном из строящихся проектов по вполне приемлемым ценам, – говорит Лариса Швецова («Ривер Парк»). – Уверена, что через несколько лет ЮАО станет гораздо более востребованным и престижным округом».

Улица Чертановская. Источник: фотобанк Лори

Главное о ЮАО

Плюсы:

- второе место по доступности жилья в Москве (после ЮВАО)

- третье место среди округов по площади зелёных насаждений

- развитая социальная инфраструктура

- на месте промзон строится много доступного жилья

Минусы

- самый густонаселённый округ Москвы

- загруженность дорог и проблемы с парковочными местами

- 22% территории – промзоны

Цены на недвижимость:

Средняя стоимость кв. метра в новостройках – 186 тыс. рублей

Средняя стоимость кв. метра на вторичном рынке – около 175 тысяч рублей за кв. м

Самый доступный район – Орехово-Борисово Южное (135 тыс. руб. за кв. м)

Самый дорогой район – Донской (385 тыс. руб. за кв. м)

Самые чистые районы округа: Орехово-Борисово Северное, Орехово-Борисово Южное, Нагатино-Садовники, Нагатинский затон

Районы с менее благополучной экологией: Братеево, Даниловский, Донской, Нагорный, Царицыно

Перспективы строительства в округе (по данным «МИЭЛЬ-Новостройки»):

- Планируется строительство жилого проекта на территории промзоны «Верхние котлы»;

- Компания «APSIS GLOBE» возведет два дома по адресу 2-ой Донской пр-д, вл. 5;

- Масштабный жилой проект запланирован компанией «Ведис» в рамках ТПУ у метро «Лесопарковая», но на данный момент девелопер выставил данную площадку на продажу;

- На Ореховом бульваре построят МФК со школой и детским садом;

- Компания ПИК планирует реализовать жилой комплекс на месте таксомоторного парка на ул. Вавилова;

- Лидер-Инвест возведет новый жилой дом в районе Южное Чертаново по адресу ул. Чертановская 59;

- На Симоновской набережной ОПИН возведет жилой квартал у стадиона Торпедо.

Поделиться -
Социальные комментарии Cackle
Статьи по теме
Читайте также