+Добавить объявление

Как увеличить сумму ипотечного кредита?

Несколько способов убедить банк в том, что вы достойны большего.

Как увеличить сумму ипотечного кредита?

Источник изображения: Фотобанк Лори

Выдавая ипотечные кредиты, банки строго оценивают надёжность и платёжеспособность своих клиентов. И даже если заёмщик получит одобрение, это ещё не значит, что условия кредита будут исключительно выгодными – возможно, банк предложит ему более высокую ставку или не очень большую сумму кредита. Последнее обстоятельство может не позволить заёмщику приобрести именно то жильё, которое его интересует, или и вовсе сделать покупку квартиры невозможной. Портал MetrPrice.ru узнал у экспертов, из-за чего банк может отказать в нужной сумме и как можно её увеличить.

Средняя сумма – до 5 млн рублей

По данным компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», средняя сумма ипотечного кредита по Москве в сентябре этого года составляла примерно 4,6 млн рублей, в Московской области – 2,8 млн рублей. По словам Юлиана Гутмана, директора Департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость», средняя сумма ипотечного кредита для покупки жилья эконом-класса в столице сейчас варьируется от 2,5 до 4,5 млн рублей, в Подмосковье находится примерно на уровне 2 млн рублей. В компании ГК «МИЦ» в качестве наиболее распространённой суммы ипотеки называют 2,5 млн рублей для Подмосковья и 3,5 млн – для Москвы.

Что же касается максимальной суммы, которую банки сегодня готовы предоставить на покупку жилья, то она разнится в зависимости от условий банка и типа недвижимости, замечает эксперт по кредитованию «Банки.ру» Инна Солдатенкова. Так, по программе ипотеки с господдержкой в Москве и Московской области можно получить кредит в размере 8 млн рублей. В среднем максимальная сумма на покупку квартиры в новостройке либо на вторичном рынке в Москве по стандартным банковским программам варьируется от 15 до 20 млн рублей. А сумма кредитования на покупку индивидуальных домов, апартаментов и иного типа жилья чаще всего условиями кредитования не ограничена, говорит эксперт.

Кого банк может отправить «в полёт»

Выдавая крупные денежные кредиты, банки серьёзно рискуют, поэтому к отбору потенциальных заёмщиков подходят очень строго. Заявка на ипотечный кредит проходит несколько этапов проверки, говорит финансовый директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмила Цветкова. На первом этапе служба безопасности банка (СБ) выясняет, насколько заявитель благонадёжен в целом – есть ли у него судимости, штрафы, проблемы с оплатой налогов. Если за кредитом обратился наёмный сотрудник, в банке изучают положение его работодателя – чтобы заранее понимать, насколько высоки риски, что заёмщик останется без работы и основного дохода.

Уже на этом этапе клиент может получить полный отказ, если в банке придут к мнению, что у него проблемы с финансовой дисциплиной: плохая кредитная история, задолженность по различным обязательствам (например, алиментам), злостное уклонение от оплаты штрафов, замечает Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Также остаться без кредита можно и за попытку фальсификации документов.

Правило половины дохода

Если служба безопасности банка не найдёт каких-либо причин для отказа, заявка будет одобрена и передана аналитику, который проверит анкетные данные клиента и определит, «потянет» ли заёмщик именно ту сумму, на которую рассчитывал. В расчётах при этом будет учитываться несколько факторов, говорит Инна Солдатенкова (Banki.ru):

- первоначальный взнос (как правило, он должен составлять не менее 20% от стоимости недвижимости);

- платёжеспособность заёмщика (определяется по уровню ежемесячного дохода);

- наличие финансовой нагрузки (действующих кредитов и иных платежей, например, за аренду жилья, поручительства по чужим кредитам);

- стоимость обеспечения (обычно  в залог принимается приобретаемая недвижимость, но может также рассматриваться и имеющееся в собственности заёмщика жильё).

Недостаточная платёжеспособность ипотечного заёмщика – одна из самых распространённых причин отказа банка в выдаче необходимой суммы, говорят эксперты. Как правило, банки требуют, чтобы  ежемесячный платёж не превышал 50% от месячного совокупного дохода семьи. Если у заёмщика уже есть другие кредиты, то сумма платежей по всем кредитам должна будет укладываться в указанный лимит.

Есть несколько банков, которые более лояльны и этой формулы строго не придерживаются, – Сбербанк, ВТБ 24, «Возрождение», говорит директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Гусева. Тем не менее, если доходов серьёзно не хватает, в сумме всё же будет отказано.

Сразу стоит сказать, что идея завысить свои доходы в справке по форме банка или 2-НДФЛ ни к чему хорошему не приведёт. Банковские аналитики очень тщательно проверяют достоверность таких данных: сравнивают заявленный доход со среднерыночным уровнем дохода специалистов данной профессии, могут запросить отчётность компании-работодателя из Пенсионного фонда или послать запрос в налоговую службу. Поэтому «нарисованный» доход вряд ли поможет заёмщику увеличить сумму кредита, зато может вызвать полный отказ со стороны банка.

Не стоит также завышать стоимость залоговой недвижимости, «договариваясь» об этом с оценщиком. В банке, как правило, тщательно проверяют оценочные альбомы, полученные даже от аффилированных партнёров. Сравнив стоимость залоговой квартиры клиента с аналогичными объектами на рынке, в банке легко заметят разницу.

Читайте также: 8 способов сэкономить при покупке квартиры в новостройке

Меняем параметры

Как же увеличить сумму кредита, не прибегая к рискованным уловкам? Эксперты рассказали о наиболее удобных и действенных способах.

Вариант 1. Выбрать банк с минимально возможной кредитной ставкой и увеличить срок кредитования. Существует прямая зависимость между размером ежемесячного платежа, сроком кредита и необходимой суммой подтвержденного дохода, говорит Людмила Цветкова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»). Чем длиннее срок кредита, тем ниже ежемесячный платеж, а значит, меньше сумма дохода, который необходимо подтвердить. Таким образом, чтобы повысить размер кредита, необходимо либо «растянуть» срок кредита, «раздробив» таким образом платежи и снизив подтверждаемый доход, либо взять кредит по низкой ставке: чем ниже ставка – тем больше может быть сумма кредита.

Вариант 2. Уменьшить расходную часть личного бюджета. Сделать это можно, «закрыв» действующие кредиты или хотя бы пояснив в банке, что эти кредиты могут быть оперативно погашены.

Вариант 3. Привлечь созаёмщика. Чаще всего один созаёмщик при подаче заявки на ипотеку учитывается автоматически – им становится супруг или супруга заёмщика, а при расчёте суммы кредита рассматривается совокупный доход семьи, говорит Инна Солдатенкова (Banki.ru). В случае необходимости можно найти ещё нескольких созаёмщиков, как правило, до 3-4 человек. При этом нужно иметь в виду, замечает директор по связям с общественностью ГК «МИЦ» Ольга Новицкая, что банки обычно отдают предпочтение близким родственникам основного заёмщика.

То, насколько удастся увеличить сумму кредита путём привлечения созаёмщика, зависит от его уровня дохода, поясняет Александр Москатов (МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости). Если его доход будет высоким, то банк может одобрить сумму кредита даже в несколько раз выше.

Вариант 4. Подтвердить дополнительные источники дохода. Рассчитывая платёжеспособность клиентов, банки могут не принять во внимание часть доходов клиента, например, рентный доход, если недвижимость сдаётся неофициально, без уплаты налогов. Чтобы банк учёл такие статьи дохода, необходимо представить подтверждающие документы, говорит Юлиан Гутман («ИНКОМ-Недвижимость»). С другой стороны, некоторые банки готовы учитывать доход, который клиент может подтвердить только устно, например, репетиторские услуги, замечает Людмила Цветкова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»).

Вариант 5. Найти поручителя или дополнительное обеспечение по кредиту (движимое или недвижимое имущество). В ряде случаев заёмщик может прибегнуть к более редким способам улучшить свою платёжеспособность, в частности, найти поручителя – лицо, которое на основании договора поручительства обязуется погасить кредит вместо заёмщика. «В отличие от созаёмщика, который оформляет кредитный договор совместно с заёмщиком и приобретает недвижимость в общую с ним собственность, а также несёт равную с заёмщиком ответственность по погашению долга, поручитель не имеет никаких прав требования на предмет ипотеки», – поясняет Инна Солдатенкова (Banki.ru).

Портал MetrPrice.ru желает вам хорошего выбора и удачных сделок!

Поделиться -
Социальные комментарии Cackle
Реклама
Статьи по теме
Реклама
Реклама
Реклама