Ипотека улетела. Обещала ли вернуться?
За первый месяц после резкого повышения ипотечных ставок количество заявок на жилищные кредиты заметно снизилось. Чего ждать дальше?
Середина декабря 2014 года, когда Центробанк принял решение увеличить ключевую ставку до 17%, стала переломным моментом в истории российской ипотеки. До этого момента проценты по жилищным кредитам называли «сверхвысокими», «на грани доступности» и с завистью сравнивали их с западными. И все же ипотеку активно брали, невзирая на всю ее дороговизну, и чем тревожнее становилась ситуация в стране и на рынке, тем активнее покупатели недвижимости обращались за кредитами. А после «черного вторника» 16 декабря стало ясно: вот теперь с ипотекой шутки действительно плохи.
Новые рекорды
Рост ипотечных ставок начался во второй половине прошлого года. Если в июле средневзвешенная ставка по ипотеке составляла 12,26%, то к ноябрю она была уже 12,85%. Какой она стала по итогам года, ЦБ пока не озвучивал, но эксперты полагают, что она явно превысит 13%. Новые ставки по ипотеке кажутся совершенно неподъемными. Сбербанк предлагает 14,5% (предложение действует до конца февраля), ВТБ 24 готов выдать ипотеку со ставкой 15,95%. А в банке «Зенит», как сообщает компания «Метрим Групп», есть предложение со ставкой около 35% годовых! По данным ГК «МИЦ», в Газпромбанке ипотечные ставки начинаются от 20%, в «Локо Банке» – от 18,25%. «Связь Банк» предлагает жилищные кредиты со ставкой 25%, но с минимальным первоначальным взносом – всего 10%. Это немаловажно, потому как требования банков к «стартовому капиталу» заемщиков тоже возросли. Большинство кредитных учреждений, которые ранее довольствовались первоначальным взносом в размере 10-15%, теперь требуют от клиента вложить в покупку 30-50% собственных средств.
Ужесточения по всем фронтам
Изменились не только ставки, но и подход банков к выдаче кредитов: эксперты отмечают, что теперь получить ипотеку стало в разы труднее. Лояльность к клиентам с «серым» доходом осталась в прошлом, а получить кредит «по двум документам» теперь можно разве что если к ним прилагается зарплатная карта банка – к таким заемщикам банки сегодня относятся благосклоннее всего. Окончательно впали в немилость заёмщики «нестойких к кризису» профессий: строители, журналисты, страховщики, работники торговли и туристической отрасли. А тому клиенту, которому повезёт получить одобрение по кредиту, теперь придётся поторопиться: срок действия одобренной заявки сокращён в два раза – до 60 дней.
Отдельное ужесточение коснулось покупателей квартир в новостройках. Если раньше многие банки начинали кредитовать объекты с 20% готовности здания, то теперь большинство кредитных организаций предпочитают работать только с новостройками, которые готовы не менее чем на 60-80%. Учитывая, как много сделок на первичном рынке совершалось с помощью ипотечного кредитования, можно представить себе последствия для рынка новостроек.
Пока ещё берут
Первый месяц года, традиционно считающийся «мёртвым» сезоном, плохо подходит для того, чтобы делать какие-то выводы, и все же застройщики и агентства недвижимости признают: количество ипотечных сделок значительно снизилось. Снизилось – но не пропало совсем: кредиты ещё берут. «Основными игроками отечественного рынка ипотеки сегодня являются Сбербанк и ВТБ 24, которые предлагают относительно доступные ставки, – говорит руководитель ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. – Такие предложения всё ещё интересны населению».
Многие застройщики, чувствуя, что ипотека им больше не помощница, попытались предложить клиентам другой инструмент покупки жилья не за полную сумму – рассрочку. Но этот метод подходит далеко не всем: деньги необходимо вносить весьма крупными суммами и сроки погашения довольно маленькие – от 2 месяцев до 2 лет. Еще часть девелоперов пытается частично субсидировать собственных покупателей, взявших ипотеку, снижая им процентные ставки. Но пока единого ответа, чем заменить банковские жилищные займы, еще не выработалось.
Ждать до весны
Как ни странно, у кризисной ипотеки при желании можно найти свои плюсы ¬– они заключаются в высоких темпах инфляции. В периоды быстрого обесценивания денег ипотечный долг с каждым днем дешевеет, и при улучшении экономической ситуации, которое рано или поздно должно наступить, погашать кредит станет значительно легче. Но здесь потенциальному заемщику, конечно же, необходимо решить, верит ли он быстрое наступление лучших времён.
Что же будет дальше? В данный момент ясно одно: банки не будут снижать ставки, пока не понизится ключевая ставка ЦБ – для них это равносильно экономическому самоубийству. Власти уже задумались о ситуации – к началу весны в Минстрое РФ обещали разработать комплекс мер по поддержке российского ипотечного кредитования. Там понимают, что рухнувшая ипотека может утащить за собой рынок строящейся недвижимости. Поэтому теперь остаётся только ждать новостей о ключевой ставке и предложений со стороны государства и, конечно же, следить за общим развитием экономической ситуации. Скорее всего, первые действительно серьезные прогнозы можно будет делать уже во втором квартале 2015 года.