Стадии строительства: когда лучше покупать жилье в новостройке?
Покупка квартиры в новостройке всегда несет под собой определенный риск, который застройщики скрашивают скидками на ранних стадиях строительства. Стоит ли рисковать? На каком этапе лучше покупать жилье?
На сегодняшний день квартиру на первичном рынке жилья можно купить на любой стадии строительства. Как только застройщик получил разрешение строить, он имеет право начать реализовывать будущие квартиры. На начальном этапе они стоят дешевле всего, однако велик и риск получить в свое распоряжение недострой или долгострой. А вот чем ближе окончание стройки, тем больше уверенности в успешном завершении проекта, и стоит эта уверенность гораздо дороже. Какой же этап строительства максимально выгоден и при этом не угрожает серьезными рисками? Постараемся разобраться.
Кто быстрее?
Сроки строительства могут варьироваться в зависимости от проекта и застройщика, но в рамках одной строительной технологии они, как правило, схожи. Так, панельные дома сегодня строятся очень быстро – примерно за шесть месяцев, в то время как для строительства монолитно-кирпичного здания потребуется как минимум два года. Далее дому предстоит отделка, подключение к инженерным сетям, что тоже требует времени. Получается, что в среднем весь процесс возведения дома из кирпича или по монолитной технологии занимает от 2,5 до 5 лет.
Для строительства дома застройщику необходимо подготовить увесистый пакет документов и получить разрешение на строительство. Количество согласований, разрешений и требований зависит от принадлежности участка, сложности конкретного проекта и т.д. Итоговым органом является Госстройнадзор, он-то и выдает разрешение на строительство либо отказывает в таковом.
Продажа «на вырост»
После получения заветного разрешения девелопер может отправлять к месту стройки экскаваторы и начинать продавать квартиры всем желающим. Согласно ФЗ-214, реализовывать квартиры раньше получения разрешения застройщик не имеет права, однако на деле порой и сама стройка начинается еще до этого момента. В этом случае застройщик предоставляет клиентам серьезную скидку и реализовывает жилье не по ДДУ, а по менее надежным (а точнее и вовсе ненадежным) договорам предварительной продажи или бронировании жилья. От такого способа покупки лучше отказаться, так как привлекательность цены нивелируется большим количество рисков такого оформления отношений между застройщиком и клиентом, ведь подобные договоры не подлежат обязательной государственной регистрации.
После получения разрешения наступает так называемый этап котлована или нулевой цикл, при котором застройщик уже имеет право продавать жилье по ФЗ-214, соответственно такая покупка становится для клиента менее рискованной. Но все же эти риски не пропадают вовсе, так как за несколько лет может произойти все что угодно: очередной финансовый кризис, серьезные изменения в законодательстве, банкротство застройщика и т.д. При самом безобидном варианте сроки строительства будут просто увеличены, при самом печальном – дольщики после долгого разбирательства получат компенсацию или недостроенный проект в собственность. Однако полной потери денег при заключении ДДУ все же удастся избежать. При этом цена на этапе котлована максимально выгодна. Как правило, она ниже цены на готовую квартиру на треть или даже больше, в зависимости от проекта и аппетитов застройщика.
На финишной прямой
Как несложно догадаться, чем выше готовность проекта, тем меньше риски и выше цена. Шансы получить в свои руки незавершенный проект практически сходят на нет при 80% готовности. Здесь ценник уже не так привлекателен, однако покупать такие квартиры все еще довольно выгодно, им есть куда дорожать – впереди достройка дома до полной готовности и оформление права собственности. Правда, даже на таком этапе остается некоторый шанс, что дело застопорится на этапе ввода дома в эксплуатацию, но там сроки задержки, как правило, не превышают нескольких месяцев даже в самых тяжелых случаях. Если же у застройщика с местными властями все, что называется, схвачено, то этот этап проходит легко и безболезненно. На этапе ввода скидки на жилье если и есть, то лишь минимальные, да и предложений в доме бывает очень мало.
Как итог, можно сказать, что однозначного ответа на вопрос о том, когда лучше покупать жилье, попросту нет. Все зависит от бюджета покупки, надежности и именитости застройщика, количества предложений и многого другого. В целом же эксперты рекомендуют выбирать золотую середину, когда скидки еще имеются, но дом находится на определенной стадии готовности, позволяющей оценить качество и динамику проекта. Если же бюджет весьма ограничен и рассматривается покупка лишь на ранней стадии, то стоит выбирать надежного застройщика с хорошими отзывами и успешно реализованными проектами.