Как сдавать в аренду квартиру в новостройке. Часть 2
Рассчитать будущий доход от аренды можно по специальной формуле. Однако эксперты предупреждают сразу: срок окупаемости варьируется от 12 до 18 лет.
Источник изображения: Фотобанк Лори
В первой части статьи портал MetrPrice.ru выяснил у экспертов рынка, по каким критериям нужно выбирать квартиру для последующей сдачи в аренду. Наиболее востребованными, по мнению специалистов, являются квартиры в домах массовых сегментов (комфорт, эконом-класс) с готовым базовым ремонтом. Квартиры-студии выгодны по бюджету, но интересны ограниченному кругу арендаторов (холостяки, молодёжь), классические «однушки» дороже, но и спрос на них выше. «Двушками» интересуются семейные пары. С точки зрения транспортной доступности такие квартиры должны располагаться либо недалеко от станции метро, либо в городах ближнего Подмосковья поблизости от ж/д станций с прямым сообщением со столицей. Более удалённые варианты значительно снижают шансы владельца квартиры и на постоянный спрос, и на хороший доход от аренды.
Актуальным является вопрос, где искать будущих арендаторов. Многих останавливает от сдачи уже подготовленной квартиры тот момент, что они никак не могут найти жильцов, которым могли бы доверять.
Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»:
«Любой вопрос, связанный с недвижимостью, важный и финансово значимый. Поэтому, если вы планируете сдавать квартиру и делаете это первый раз, я бы посоветовала все-таки обратиться к профессионалам, хотя бы за консультацией. Все консультации в компании бесплатны. Это как минимум убережет вас от совершения опрометчивых шагов, поможет избежать рисков. Как максимум – воспользовавшись полным циклом услуги, вы сможете снять или сдать квартиру с минимальными временными и финансовыми затратами, получив при этом гарантийное обслуживание и страховку».
Евгений Редькин, генеральный директор компании «Реалист»:
«Как правило, собственники квартиры, за исключением объектов элитного рынка, рассчитывают на то, что расходы за услуги агента лягут на плечи арендатора. И когда спрос на рынке активен, так обычно и бывает. Сейчас арендодателям иногда приходится разделить эти расходы с арендатором, поскольку платежеспособный спрос отстает от предложения. Если же квартира находится в ценовом диапазоне 40-50 тысяч рублей в месяц и выше, стоит быть готовым к тому, что агент предложит оплатить его услуги в размере 50-100 процентов месячной арендной платы именно арендодателю, а не арендатору.
В принципе, обращаться в агентство для сдачи квартиры в аренду не так и обязательно, по крайней мере, если это демократичный сегмент. Хороший канал для поиска квартиросъемщиков — социальные сети, неплохие результаты дает поиск через знакомых. Есть множество эффективных площадок, где можно разместить рекламу своих объектов. Договор аренды, по закону, может быть составлен в свободной письменной форме, и в сети можно найти варианты, предусматривающие различные спорные ситуации и защищающие права как арендатора, так и квартирного хозяина».
Мы попросили экспертов также рассказать о юридических особенностях сдачи квартиры в аренду.
Наталья Сивко («МИЭЛЬ-Аренда»):
Для того, чтобы легализовать процесс сдачи квартиры в наем, для начала нужно грамотно оформить эту сделку, заключив договор найма или аренды, если квартира сдается юридическому лицу.
В договоре, помимо прочего, необходимо указать размер месячной арендной платы и срок его действия. Обязательным приложением к договору является акт-приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты.
Вот с этим набором документов и документами, подтверждающими Вашу личность, право владения и распоряжения данной квартирой, Вы идете в свой налоговый орган и подаете декларацию по форме 3-НДФЛ, в которой указываете всю необходимую информацию. Да, это дело не слишком простое, но существуют консультанты, которые помогут Вам с заполнением. Сделать это нужно за прошедший год до 30 апреля следующего года, а сам налог оплатить до 15 июля. Таким образом, Вы сдаете квартиру, как физическое лицо и платите налог по ставке 13%.
Второй вариант – зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения и платить 6% с доходов. Плюс к этому ИП должен заплатить еще и ежегодные страховые взносы. В этом варианте владелец жилья также обязан подавать налоговую декларацию.
Третий вариант – покупка патента для сдачи квартиры. Для этого владелец также должен быть зарегистрирован в качестве ИП. Срок действия патента от одного месяца до года, но он не должен «переходить» на следующий календарный год. Если Вы приобрели патент на срок до полугода, то оплачиваете его стоимость сразу полностью. Если на срок до года, то сначала платите одну треть от его стоимости, а за месяц до окончания срока его действия – оставшуюся сумму. Стоимость патента с 2015 года определяется индивидуально, путем умножения 6% на налоговую базу, которая зависит теперь от расположения и метража квартиры или квартир.
Кстати, если Вы планируете сдавать не одно жилье, а, например, две квартиры, то и патентов нужно будет приобретать два. Также на стоимость патента влияет срок его действия, чем он меньше, тем он дешевле, в сравнении равнозначных квартир. Страховые взносы также придется платить».
Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость»:
«Заключение юридически грамотного договора найма – гарантия соблюдения прав как собственника жилой недвижимости, так и нанимателей. Наймодатель обязан предоставить документы, подтверждающие права собственности и право сдавать жилье в аренду. Наниматель — использовать квартиру только для проживания, поддерживать ее в надлежащем состоянии и своевременно вносить плату за найм.
В договоре необходимо указать соглашение о цене найма и порядке её оплаты, а также внести санкции за нарушение условий договора, ответственность в случае причинения вреда соседям. Это позволит собственнику взыскать с нанимателя любые убытки, причиненные его действиями. В интересах собственника предусмотреть как можно больше случаев возникновения ответственности у нанимателя за действия, нарушающие договор найма. В дополнение к договору необходимо составить Акт о техническом состоянии жилого помещения с полным описанием жилой недвижимости и списком предметов обстановки. Не маловажным моментом для двух сторон является внесение в договор пункта о страховом депозите.
К сожалению, риск нарваться не недобросовестных квартиросъемщиков присутствует не зависимо от месторасположения и класса жилья. Не редки случаи, когда молодая семья снимает двухкомнатную квартиру, а затем без уведомления собственника сдают другую комнату в найм, дабы снизить свои расходы. Также квартиросъемщики могут самостоятельно врезать замки в двери комнат. Могут испортить мебель и т.д.
Что бы избежать подобных проблем, необходимо четко прописать в договоре найма, кто будет проживать в квартире. Кроме того, в типовом договоре найма есть пункт о том, что квартиросъемщики не имеют права сдавать квартиру в поднайм. Не лишним будет сохранить хорошие отношения с соседями и консьержем.
Также в договоре не маловажно внести пункт о том, что квартиросъемщик обязан предупредить наймодателя о том, что он освобождает квартиру как минимум за месяц».
И, наконец, мы узнали у экспертов, окупается ли сегодня покупка квартиры в новостройке с целью ее последующей сдачи в аренду.
Наталья Сивко («МИЭЛЬ-Аренда»):
«Есть такая закономерность: чем выше вложения, тем ниже доходность. Чтобы избежать дополнительных затрат при покупке объекта для сдачи в аренду, лучше всего выбирать квартиру, в которой уже выполнен ремонт, есть мебель и бытовая техника. Приобретая квартиру на рынке новостроек, тоже желательно выбирать варианты с отделкой от застройщика, чтобы вложения были минимальными. Также повысить доходность можно, зарегистрировав ИП и перейдя на упрощенную систему налогообложения – налог на доход для физических лиц при сдаче квартиры в аренду составляет 13% в год, а для зарегистрированных ИП – 6%.
По данным «МИЭЛЬ-Аренда», средний срок окупаемости квартиры эконом-класса составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте на рынке городской аренды в Москве колеблется в диапазоне 4-7% годовых.
Более точно рассчитать доход от сдачи в аренду инвестиционной квартиры можно по формуле: (месячная стоимость найма Х 12 – 13% НДФЛ) Х 100 / (стоимость покупки + стоимость дополнительных вложений). Стоит учесть, что расчет ведется без учета коммунальных платежей и налога на имущество. К дополнительным вложениям относятся ремонт, покупка мебели и бытовой техники».
Евгений Редькин, генеральный директор компании «Реалист»:
«В первую очередь, стоит отметить, что рассчитывать на быструю окупаемость вложения именно за счет доходов от аренды не стоит. Средний срок окупаемости квартиры составляет 12-15 лет, в зависимости от состояния дома, вложений в ремонт, от того, на первичном или вторичном рынках приобретена квартира и т.п. Доходность может различаться весьма существенно — от 2-3 до 10 процентов годовых. Общая закономерность: чем дешевле квартира, тем быстрее она окупается. Скажем, «однушка» в московском спальном районе будет приносить процентов 7-8 годовых, элитная в центре — те самые 2-3 процента. Но, разумеется, при расчете прибыли учитывается и рост стоимости самого объекта (инвестиционный смысл обычно в этом, а аренда является дополнительным стабильным источником получения дохода)».
В заключение, отдельно мы хотим привести мнение Вадима Ламина, управляющего партнера агентства недвижимости SPENCER ESTATE:
«Покупать квартиру в новостройке для последующей сдачи в аренду совершенно невыгодно в принципе. Причин несколько. Основное – это то, что деньги будут вложены на длительный срок. Дом строится долго, еще дольше проходит, как правило, процесс сдачи, благоустройства территории, ремонт подъездов, а главное – ремонты у соседей. Обычно шумные работы не заканчиваются раньше трех лет после сдачи дома. Сдача квартиры в аренду в этот период за разумные деньги маловероятна.
Второй вопрос – дома сейчас, как правило, строятся не в центре, не рядом с метро и т.д. Удобных площадок для застройки практически нет, а где нашлась, там цены достаточно высокие. Для аренды жилье должно быть рядом с метро, особенно, если квартира относительно невысокого уровня.
Метраж для оптимальной аренды должен быть небольшим – это уменьшает такие составляющие затрат, как коммунальные платежи, налоги, затраты на ремонт. Ремонт в квартире под аренду должен быть современным. Конечно, никто не требует изысков, но и «бабушкины» квартиры сдаются тяжело и за небольшие деньги. С другой стороны, арендатор вряд ли будет готов доплачивать за мебель и технику премиального уровня.
Если говорить о стоимости ремонта в небольшой «однушке», например, в новостройке, то опыт показывает, что даже при строгом контроле за строителями и покупкой материалов, личном участии в процессе и т.д., стоимость ремонта и минимальной мебели в 34 кв.м. составляет около 600 тыс. руб. Не думаю, что можно добиться меньших значений.
Поиск арендатора, по крайней мере, в начале карьеры рантье, лучше проводить через агентство недвижимости, обратившись в одно-два, не больше. Разумнее – через рекомендованные или известные, исключая самые большие – там «текучка» и ваши контактные данные могут пойти гулять по всему интернету. Также я бы посоветовал арендодателю завести специальный мобильный номер для сдачи квартиры в аренду, сейчас это просто, зато не будут отвлекать по личному телефону.
Риэлторы расскажут, какие бывают договоры, в чём их особенности. О том, что разобраться с налогами у нас можно двумя путями. Первый – заплатить НДФЛ 13% по итогам года, включив в декларацию доходы от аренды. Второй – оформить ИП и далее снова два варианта: или 6% плюс сборы, или патент, стоимость которого сейчас варьируется в зависимости от метража и местоположения объекта.
В целом же, эффективность вложения средств в аренду вряд ли превышает 5% годовых, а в случае первички и того меньше».
Итак, мы рассказали об основных вопросах, касающихся приобретения квартиры в новостройке с целью ее последующей сдачи в аренду. Каждый сам для себя может взвесить все плюсы и минусы и решить, насколько это будет выгодно именно ему. Желаем Вам удачного инвестирования!