Жилье бизнес-класса в столице становится более доступным
Бизнес-класс, к которому относится каждая вторая новостройка Москвы, «идет в народ», но переварит ли рынок в кризис имеющиеся объемы?
Источник изображения: Фотобанк Лори
Как известно, на рынке недвижимости существует деление на различные классы качества, которые принадлежат к двум основным группам – массовому жилью и жилью повышенной комфортности. Вторую группу открывает бизнес-класс – особая категория недвижимости, которая ещё не является элитной, но уже довольно далека от массовых новостроек. Что же является отличительной характеристикой бизнес-класса? На самом деле, их несколько. Прежде всего, объекты должны быть правильно расположены – большинство из жилых комплексов этого сегмента находятся в престижных районах ЗАО, СЗАО, ЮЗАО, либо в других районах и округах, близких к центру и обладающих хорошей транспортной доступностью.
Но и это ещё не всё. Помимо хорошего расположения жилой комплекс бизнес-класса должен строиться по индивидуальному проекту, по монолитной технологии, а также иметь более дорогую отделку входных групп и мест общего пользования (МОП), говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
«Также в раздел обязательных характеристик входит благоустройство и ландшафтный дизайн придомовой территории, минимум 1 парковочное место на квартиру, более просторные (по сравнению с комфорт-классом) квартиры свободной планировки и меньшее число квартир на этаже (не более пяти)», – рассказал эксперт.
Что касается площадей квартир, то, по данным Олега Пронина, генерального директора компании «Пересвет-Инвест», в бизнес-классе они среднегабаритные:
«1-к. квартиры – 50-70 кв. м;
2-к. квартиры – 80–120 кв. м;
3-к. квартиры – 110–160 кв. м», – рассказал эксперт.
Бизнес-класс идет в народ
Примечательно то, что если в условиях кризиса и растущей конкуренции требования к качеству жилья в сегменте комфорт-класса становятся все более серьезными, то в бизнес-классе на протяжении последних лет, напротив, наблюдается процесс либерализации.
«Еще пять лет назад критерии отнесения ЖК к категории «бизнес» были весьма жесткими: определенное местоположение, архитектура, окружение, площади квартир и инженерное наполнение. Невозможно было представить проект бизнес-класса неподалеку от МКАД или в непрестижном районе столицы, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Однако, как известно, рынок недвижимости не стоит на месте, а число площадок в Москве, пригодных для жилой застройки, неуклонно сокращается. В результате сегодня одни проекты бизнес-класса расположены в престижных районах Москвы, другие практически граничат с МКАД. Очевидно, что девелоперы стремятся «выжать» из земельного участка максимум, потому и получается, что бизнес-класс бизнес-классу рознь», – высказал мнение эксперт.
Главный сегмент Москвы
Если говорить о том, насколько широко сегодня представлены объекты данного класса в столице, то, по данным Ирины Доброхотовой («БЕСТ-Новострой»), предложение на первичном рынке жилья бизнес-класса в Москве сейчас представлено 112 корпусами в рамках реализации 64 проектов – это более 6,7 тыс. квартир на экспозиции. «От общего объема предложения на первичном рынке Москвы доля проектов бизнес-класса составляет 52%, то есть данный сегмент по-прежнему лидирует среди других.
При этом нижняя ценовая граница для предложений данного класса – от 6,3 млн руб. А в среднем покупателю стоит ориентироваться на минимальный бюджет от 7,5 млн руб.», – приводит данные эксперт.
По словам Марии Литинецкой, на сегодняшний день лидерами по количеству новостроек бизнес-класса является ЮЗАО и СЗАО, а по числу предложений – СВАО и ЮЗАО.
По данным «Метриум Групп», наибольшее количество жилых комплексов бизнес-класса строится в ЮЗАО:
Кризисоустойчивость – под вопросом
Существует мнение, что жилье бизнес-класса более подвержено кризису в связи с тем, что, с одной стороны, это и не массовое жилье, на которое всегда есть спрос за счет его относительно низкой цены, а с другой стороны – по своим характеристикам до «элитки» оно также не дотягивает и для состоятельных вип-покупателей интереса не представляет. Мы узнали, что думают об этом наши эксперты.
По мнению специалистов департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», нынешний кризис затрагивает по большей части средний класс жителей РФ. «Существенно упала покупательная способность населения, выросла инфляция, во многих секторах экономики обрушились доходы, а на предприятиях прошла волна сокращений. Этот процесс оказал негативное влияние абсолютно на все классы жилья, но премиальный сегмент пострадал менее остальных. Падение объемов продаж привело к тому, что некоторые продавцы стали снижать цены и покупатели, ранее рассчитывающие только на покупку дорогих объектов комфорт-класса, смогли позволить себе бизнес-класс. Зеркальная ситуация произошла в связке бизнес-класс и элитный. Поэтому, некорректно говорить о том, что бизнес-класс пострадал сильнее прочих», – считают в компании.
Мария Литинецкая («Метриум Групп»):
«На мой взгляд, сегодня бизнес-класс, действительно, в наибольшей степени подвержен влиянию текущей экономической ситуации. В настоящий момент предложение в сегменте бизнес-класса в границах «старой» Москвы превышает спрос, а покупательская активность уменьшается. Возможно, что при положительной динамике развития рынка потребитель и смог бы «переварить» такой объем. Однако в сегодняшних реалиях продавцы проектов бизнес-класса вынуждены бороться за покупателя. Кроме того, из-за снижения платежеспособности многие покупатели предпочли проекты комфорт-класса».
Более того, по словам эксперта, «второе полугодие может стать более тяжелым для рынка жилья бизнес-класса, т.к. имеются все предпосылки для продолжения снижения покупательской активности. Поддержка государством ипотечного сектора в большей степени актуальна для массового сегмента, тогда как бизнес-классу придется выживать самостоятельно. У покупателей есть широкий выбор самых разнообразных объектов бизнес-класса. Очевидно, что клиентам в первую очередь будут интересны современные жилые комплексы с новым инженерным оснащением и оптимальными планировками. Поэтому к выбору объекта для инвестирования покупателям проектов бизнес-класса стоит подойти особенно тщательно. Сегодня рынок принадлежит покупателю, а не продавцу, поэтому рассчитывать, что вы сможете заработать в любом проекте, наверное, не стоит».
В то же время, Екатерина Артемова, ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», считает, что «на сегодняшний день объективную инвестиционную привлекательность имеет, пожалуй, только сегмент элитного жилья. С учетом перевода в рублевый эквивалент цен на большинство объектов недвижимости в конце 2014 года и текущей волны девальвации рубля, случившейся в июле-августе 2015, покупка может стать перспективной инвестицией в среднесрочной перспективе. Инвестиция станет успешной при дальнейшем укреплении курса рубля, выходе экономики из кризиса и последующего роста цен на рынке недвижимости», – высказал мнение эксперт. Нам остается добавить только, что при всех этих условиях инвестиционно привлекательными, пожалуй, станут и остальные сегменты рынка недвижимости.
Итак, кто-то из экспертов считает, что жилье бизнес-класса пострадало в этот кризис сильнее прочих ценовых сегментов, другие полагают, что так говорить некорректно – бизнес-класс потерял часть покупателей из-за снижения цен на элитное жильё, но приобрёл из-за повышения на объекты класса «комфорт». Вероятно, динамика спроса и цен этой осени покажет, кто был прав. Портал MetrPrice.ru будет следить за развитием событий.